Как выбрать правильный объект light industrial: шпаргалка для инвестора
Активно развивающийся на рынке коммерческой недвижимости формат light industrial все больше привлекает внимание частных инвесторов. По данным компании Parametr, в 2025 году их доля от общего числа покупателей увеличилась более чем в три раза по сравнению с предыдущим годом. Но отнюдь не все объекты, называющие себя light industrial, являются таковыми на самом деле и соответствуют всем необходимым требованиям, что напрямую влияет на их доходность и ликвидность. Предлагаем рассмотреть подробнее, что важно учесть инвестору при выборе помещения.
Перспективы доходности
Рынок light industrial на протяжении последних трех лет демонстрировал стремительный рост. Так, по данным IBC Real Estate, с 2023 года средняя стоимость квадратного метра выросла на 29%, а ставка аренды — на 40%. Отдельные успешные проекты показывают и более впечатляющие темпы роста. Например, за время реализации проекта промпарка Бутово от девелопера Parametr, цена метра выросла на 38%, а в промпарке Сенькино от того же девелопера — на 44%. В обоих случаях такой рост был достигнут в течение 12–18 месяцев.
Компания Parametr, девелоперская компания в структуре ПИК, развивает формат light industrial на рынке коммерческой недвижимости в Московском регионе. На сегодняшний день в портфеле девелопера девять промышленных парков на стадии проектирования и строительства в Москве и Московской области. Их общая площадь составляет более 2,5 млн м².
Если рассматривать покупку light industrial как инвестицию в создание арендного бизнеса, то на старте продаж арендная доходность может достигать 18%, что соответствует окупаемости объекта в течение чуть менее 6 лет. Однако не каждый объект может достичь таких показателей. При выборе промпарка в первую очередь стоит обратить внимание на такие факторы, как инвестиционное качество актива и надежность девелопера. Об этом поговорим подробнее.
Статус девелопера
Активный рост рынка light industrial привлекает внимание большого количества девелоперов. Внешняя простота конструкций промышленного парка создает мнимое впечатление о легкости строительства такого рода объектов. Как следствие, на рынке появляются проекты от несистемных застройщиков, которые в лучшем случае имеют опыт возведения объектов в других сегментах недвижимости. Сроки реализации таких проектов могут существенно превышать стандартные для сегмента 12–18 месяцев, качество строительства не соответствует нормам, а сам продукт не подходит потенциальным арендаторам из-за отсутствия у девелопера понимания универсальных требований к планировке здания и самого парка.
Первое, в чем стоит убедиться — наличие у девелопера реализованных проектов в сегменте light industrial. В идеале такой проект должен быть не один, а в существующих промпарках уже должны работать резиденты. Это подтверждает, что девелопер предлагает востребованный рынком продукт.
Обязательное требование для проекта — наличие широкого перечня видов разрешенного использования земли (ВРИ), на которой возводится здание. В перечень ВРИ должны попадать все виды производственной деятельности, складское хранение, возможно — объекты торговли.
Ликвидный продукт
Light industrial — это универсальное пространство 4 в 1, которое подходит для организации производства, хранения, офиса и шоурума. Чтобы инвестор смог быстро организовать арендный бизнес, помещение должно быть полностью готово к заезду арендатора, в блоках — выделена офисно-бытовая часть. Например, девелопер Parametr не просто предлагает офисную зону в каждом блоке, но передает пространство с готовой отделкой, что позволяет резидентам приступить к работе сразу после получения акта доступа и не тратить время на ремонт и оборудование помещения.
Одна из ключевых характеристик light industrial — объем выделяемой электрической мощности на блок и наличие возможности для ее увеличения. В объектах, которые возводит Parametr, этот показатель базово составляет 30 Вт/м. Этого в среднем достаточно для производственной деятельности, а при необходимости мощность можно увеличивать.
Здания в промпарке должны располагаться на достаточном удалении друг от друга, движение организовано таким образом, чтобы крупнотоннажный транспорт имел возможность беспрепятственного заезда для погрузки, а также разворотов.
Необходимо обратить внимание и на организацию погрузочной зоны. В light industrial зона погрузки может быть двух типов: докового под загрузку фуры и воротного с возможностью заезда среднетоннажного транспорта внутри помещения. Оба решения являются универсальными.
На рынке могут встречаться «косые» доки (расположенные под углом к зданию), которые делают тогда, когда площадь участка недостаточна для нормальной парковки фуры. В некоторых промпарках организованы заглубленные заезды к докам, что может создавать трудности в период межсезонья, например, в гололед.
Транспортная доступность
В случае с индустриально-логистической недвижимостью расположение объекта приобретает критическую важность, так как близость к МКАДу, ЦКАДу и ключевым трассам обеспечивает резидентам скорость логистики. Также важно обращать внимание на качество подъездной дороги, которая ведет от трассы к объекту. Она должна быть широкой, асфальтированной и допускать возможность одновременного движения большегрузного транспорта в обе стороны. В идеале дорога не должна проходить через жилые массивы и иметь препятствия. Для пешеходов должны быть организованы тротуары.
Большую роль играет также близость к общественному транспорту, крупным городам и населенным пунктам, чтобы сотрудники могли с комфортом добираться до объекта.
Компания Parametr ведет работу с городскими властями, чтобы общественный транспорт появился там, где раньше его не было. Так на территории, прилегающей к промпарку Сенькино, девелопер построил остановку общественного транспорта, а администрация запустила автобусный маршрут.
Наличие управляющей компании
В задачи управляющей компании входит широкий перечень услуг, начиная от эксплуатации общих инженерных систем комплекса, заканчивая охраной и уборкой территории. На этапе выбора промпарка необходимо убедиться, входит ли в операционные расходы обслуживание общедомовых систем комплекса или эта обязанность ложится на резидентов. Будет ли, например, управляющая компания убирать снег или каждый резидент должен решать этот вопрос самостоятельно?
Профессиональная управляющая компания не только закрывает весь перечень вопросов, связанных с обслуживанием промпарка, но и может предложить резидентам услуги по управлению их помещениями, в частности, эксплуатацию технического оборудования, которое резидент получает по акту разграничения технической ответственности, или клининг помещений.
В целом, наличие УК — гарантия того, что комплекс будет профессионально обслуживаться и не придет в упадок после пары морозных зим.
Возможность делегировать управление помещением
Основная стратегия инвесторов в light industrial — организация арендного бизнеса. Большинство хотели бы получать пассивный доход и не включаться в процесс поиска арендатора и последующей работы с ним. В отличие от других сегментов коммерческой недвижимости, в light industrial возможно передать эти функции на аутсорсинг. Причем не сторонней брокерской компании, а девелоперу.
Например, Parametr предлагает своим клиентам два формата управления их помещениями. Компания обеспечит быстрый подбор арендатора под запросы инвестора, проведет переговоры и поможет в заключении профессионального договора аренды, который гарантирует владельцу стабильный арендный доход, с ежегодной безусловной индексацией арендной ставки.
Для тех инвесторов, которые хотели бы полностью делегировать управление объектом, Parametr организует передачу помещения резиденту, проконтролирует его целевое использование и исполнение договора аренды, возьмет на себя документооборот, осуществит необходимые доработки блоков, в общем, возьмет на себя все функции взаимодействия с арендатором, включая его замену, если это потребуется.
Таким образом, при выборе помещения light industrial инвестору предстоит учитывать множество факторов, каждый из которых оказывает влияние на доходность и ликвидность объекта. В идеале промпарк должен строить надежный и системный девелопер, который уже имеет в своем портфеле подобные успешные проекты и учитывает при строительстве все необходимые технические требования к помещениям, а также обеспечивает транспортную доступность парка — как для грузового транспорта, так и для будущих резидентов.
Также не последнюю роль играет наличие управляющей компании, которая берет на себя не только обслуживание промпарка, но и может оказывать услуги по управлению помещениями. Все перечисленное выше обеспечит инвестору возможность заработать и на этапе девелопмента, и за счет организации арендного бизнеса, который будет долгое время приносить пассивный доход.
Узнайте, какое помещение light industrial подойдет вам
Тест — узнайте, какое помещение light industrial подходит именно вам.
Компания Parametr готова помочь подобрать оптимальное решение для масштабирования вашего дохода.