Почему инвестиции в light industrial доходнее ретейла и офисов?
Наиболее частая стратегия инвесторов в коммерческую недвижимость — покупка помещения с целью организации арендного бизнеса и получения пассивного дохода. Сегодня на рынке существует несколько потенциально интересных инвестору форматов: привычный многим стрит-ретейл, офисы, а также набирающий популярность light industrial. Самую низкую доходность принесет помещение под стрит-ретейл, а самую высокую — light industrial.
Рассмотрим данные форматы коммерческой недвижимости поподробнее, от меньшей доходности к большей.
Доходность стрит-ретейла
Ключевые инвестиционные показатели помещения под стрит-ретейл:
● помещение площадью до 200 кв. м в новом ЖК
● доходность — 7–8%,
● окупаемость — 12–14 лет.
Стрит-ретейл — это помещения, расположенные на первых этажах домов, как правило, с отдельным входом и ориентированные на пешеходный трафик. Основными арендаторами таких объектов являются компании сферы красоты, спорта, услуг, мелкий ретейл, предприятия общественного питания. С более высоким бюджетом можно выбрать отдельностоящие или встроенно-пристроенные одноэтажные здания с моноарендатором, чаще всего с крупной российской сетью продуктового ретейлера.
Стрит-ретейл демонстрирует устойчивый спрос со стороны инвесторов, но это уже привело к тому, что стоимость таких помещений за последние два года выросла более чем на 40%. Арендные ставки растут более скромными темпами, на уровне инфляции. Такая ситуация способствует снижению показателей арендной доходности стрит-ретейла, которая сегодня не превышает 7–8% годовых, что соответствует окупаемости 12–15 лет.
Выбирая объект стрит-ретейла в строящемся ЖК, нужно быть готовым к тому, что период экспонирования помещения в аренду может составлять 1–2 года и будет сильно зависеть от темпов заезда жильцов. Так, по данным NF Group, в первый год вакантными могут оставаться до 90% площадей в готовом ЖК, а заполняемости 75–80% эти помещения могут достичь только к концу третьего года, после сдачи объекта в эксплуатацию. Но и после того, как ЖК заживет полной жизнью, риск ротации арендаторов остается высоким, поскольку бизнес арендаторов завязан на пешеходный трафик, а выручка может меняться в зависимости от изменения структуры арендаторов соседних помещений и расположения объекта внутри ЖК.
Как правило, собственник помещения под стрит-ретейл самостоятельно управляет арендными отношениями. На его плечи ложится решение таких вопросов, как поиск арендатора, ведение документооборота, контроль исполнения договора аренды. Кроме того, владельцу нужно быть готовым к общению с контролирующими органами — Роспотребнадзором, пожарным надзором и другими.
Кому подходят инвестиции в стрит-ретейл?
Помещение под стрит-ретейл подходит консервативным инвесторам, которые предпочитают традиционные активы с умеренным потенциалом доходности.
Инвестор должен вовлекаться в процессы управления арендным бизнесом, а также быть готовым к периодическим простоям. Кроме того, владелец может столкнуться с отсутствием потенциала роста стоимости объекта, даже при покупке на этапе строительства. Таким образом, при расчете финмодели нужно опираться только на арендную доходность помещения.
Доходность офисов
Ключевые инвестиционные показатели помещения под офис:
● помещение в бизнес-центре площадью до 150 кв. м,
● доходность — в среднем 10%,
● окупаемость — 10 лет,
Рынок продажи офисов в нарезку активно развивается на протяжении последних трех лет. Росту популярности сегмента способствуют несколько факторов, но ключевым является резкое снижение спекулятивного строительства офисов в аренду со стороны профессиональных девелоперов офисной недвижимости.
До 2022 года сегмент развивался преимущество в арендной модели. Бизнес-центры оставались в собственности девелоперов, а если продавались, то целиком крупным портфельным инвесторам. В такой профессиональной модели арендного бизнеса существуют большинство рынков в Европе, Америке и Азии.
В 2022 году российский рынок столкнулся с резким падением спроса на офисную недвижимость при одновременном резком росте стоимости финансирования строительства новых проектов. Это снизило привлекательность строительства с целью сдачи в аренду. Одновременно реализация московской программы строительства мест приложения труда стимулировала девелоперов строить офисные объекты за пределами сложившихся деловых районов. Это привело к тому, что новые проекты стали появляться в локациях, которые ранее не рассматривались девелоперами, а преимущественной моделью реализации стала продажа.
Только за последний год объем предложения в сегменте офисов в продажу вырос на 60%, отмечают аналитики NF Group. Из около 1,1 млн кв. м офисной недвижимости, предлагающейся к вводу в 2025 году, около 700 тыс. кв. м приходится на офисы в продажу, подсчитали аналитики Ricci.
На показатели будущей доходности офисной недвижимости напрямую влияет локация. Так, в сложившихся деловых районах или в непосредственной близости от них она может достигать 12% годовых, для более отдаленных объектов стоит ориентироваться на показатели 8–9% годовых.
Рассчитывая доходность, инвесторам стоит иметь в виду расходы на ремонт помещений. Делать ремонт под свои нужды готовы только крупные компании, а арендаторы, рассматривающие площадь 100–200 кв. м, рассчитывают на заезд в полностью готовый офис. По данным CMWP, стоимость отделки среднего уровня выросла до 149 тыс. руб. за кв. м, при этом только с начала 2025 года этот показатель вырос на 4,6%.
Перспективы развития сегмента инвестиций в офисную недвижимость будут сильно зависеть от качества управления такими объектами после сдачи в эксплуатацию. На рынке нет недостатка в профессиональных управляющих компаниях, но все они специализируются на работе с монособственниками. Первые объекты с большим количеством мелких собственников только сдались в эксплуатацию в конце 2024 года, поэтому истории управления такими объектами просто нет.
Кому подходят инвестиции в офисные помещения?
Помещение под офис, как и под стрит-ретейл, подходит инвесторам, которые рассматривают более консервативные способы сохранения и приумножения капитала, с умеренным потенциалом доходности от сдачи объекта в аренду.
Инвестиции в покупку офисных помещений с целью получения дохода от сдачи объекта в аренду предполагают высокую вовлеченность собственника в операционную деятельность и развитие проекта. Кроме того, нужно быть готовым инвестировать в отделку помещений.
Доходность light industrial
Ключевые инвестиционные показатели light industrial
● Блок площадью 500–600 кв. м,
● доходность — 14–16%,
● окупаемость — 6–7 лет.
Самую высокую доходность в рассматриваемой тройке на сегодня принесет объект light industrial. Это молодой сегмент, который находится на ранней стадии развития, поэтому те инвесторы, которые сегодня выбирают «лайты», могут застать период, когда основные ключевые показатели растут кратно.
На рынке наблюдается острый дисбаланса спроса и предложения. Так, по данным IBC Real Estate, объем свободных площадей в готовых проектах составляет около 146 тыс. кв. м, при этом только за 8 месяцев 2025 года общий объем запросов на покупку превысил 1,67 млн кв. м. Такие данные приводит девелопер Parametr, который системно стоит проекты light industrial в Московском регионе.
Компания Parametr, девелоперская компания в структуре ПИК, развивает формат light industrial на рынке коммерческой недвижимости в Московском регионе. На сегодняшний день в портфеле девелопера девять промышленных парков на стадии проектирования и строительства в Москве и Московской области. Их общая площадь составляет более 2,5 млн кв. м.
Несмотря на то, что light industrial является частью индустриально-логистического сегмента коммерческой недвижимости, ставки аренды в таких проектах выше, чем в классических складах на 20–30%. Это связано с тем, что light industrial — помещения многофункционального назначения. В них размещаются не только небольшие склады, но и производства. На офисно-бытовую часть приходится больший объем пространства, чем в классическом складе, поэтому в light industrial компании часто полностью перевозят весь свой офис, а также открывают здесь торговые залы и шоурумы для приема посетителей.
Резидентами «лайтов» становятся средние компании из широкого круга отраслей, от пищевого производства, производства упаковки, косметики и оборудования до сборки компьютерной или медицинской техники. Согласно данным правительства Москвы, за последние четыре года индекс промышленного производства столицы удвоился. Наиболее быстрыми темпами растут такие направления, как производство одежды, электрооборудования, медицинских изделий, компьютеров, электроники и так далее. Все эти отрасли являются потенциальными резидентами light industrial, а их развитие создает позитивные предпосылки для долгосрочного роста спроса.
В зависимости от стадии строительства, на которой приобретается объект, его доходность может достигать 16% годовых без учета ежегодной капитализации актива, которая, по данным IBC Real Estate, составляет в среднем 8%.
В отличие от других сегментов коммерческой недвижимости light industrial не требует инвестиций в ремонт. Например, такой продукт предлагает своим клиентам девелопер Parametr. Срок строительства light industrial у профессионального девелопера составляет всего 12–18 месяцев, что позволяет организовать арендный бизнес в максимально короткие сроки.
Еще одно существенное преимущество заключается в том, что договоры на аренду помещения в промышленных парках принято заключать на срок от пяти лет, с ежегодной безусловной индексацией и без возможности досрочного расторжения. Производство или склад — более стабильный арендатор, чем арендаторы офисов или помещений под стрит-ретейл. Таким компаниям крайне сложно быстро менять локацию.
Кроме того, в light industrial можно передать функции управления помещением на аутсорсинг. Причем не сторонней брокерской компании, а девелоперу.
Например, Parametr предлагает своим клиентам два формата управления помещениями. Компания обеспечит быстрый подбор арендатора под запросы инвестора, проведет переговоры и поможет в заключении профессионального договора аренды. Для тех инвесторов, которые хотели бы полностью делегировать управление, Parametr организует передачу помещения резиденту, проконтролирует его целевое использование и исполнение договора аренды, возьмет на себя документооборот, осуществит необходимые доработки блоков. В общем, реализует все функции взаимодействия с резидентом, включая подбор нового, если это потребуется.
Кому подходят инвестиции в light industrial?
Склады и помещения для производства традиционно считались стабильным «пенсионным» активом — низкорисковой инвестицией для долгосрочного арендного бизнеса. Однако в силу того, что сегмент находится на ранней стадии развития, сегодня в нем можно получить далеко не консервативные показатели по доходности.
Сильным аргументом в пользу light industrial является возможность делегировать девелоперу не только поиск арендаторов, но и всю рутину управления объектом. Все это позволяет инвестору получать по-настоящему пассивный доход.
Узнайте, какой лот light industrial подходит вашему бюджету и стратегии
Тест — узнайте, какое помещение light industrial подходит именно вам.
Компания Parametr готова помочь подобрать оптимальное решение для масштабирования вашего дохода.