Рынок складов, один из самых стабильных сегментов коммерческой недвижимости, долгое время был фактически недоступным для частных инвесторов по причине высокого порога входа. Но диверсификация продукта в сегменте и появление нового формата light industrial открыли новые возможности для частных инвесторов и изменили привычную парадигму.
О том, что такое light industrial, почему сегодня многие эксперты его называют «новым черным» на рынке складов и сколько можно заработать на инвестициях в этот сегмент в 2025 году, расскажем в новой статье.
Немного фактов о самом формате
Light industrial – это современный универсальный формат недвижимости, созданный специально для размещения производственных компаний и позволяющий в одном пространстве совместить офис, производство, зону хранения и шоурум.
Сосредоточение всех функциональных зон на единой территории позволяет компаниям повысить эффективность работы и сократить затраты на логистику. Еще один немаловажный плюс – технические характеристики, подходящие практически под любой вид легкой промышленности.
- Рабочая высота внутри каждого блока — 8 метров;
- Шаг колонн — 12х18 метров, без вертикальных связей;
- Зона разгрузки — в каждом блоке погрузочные доки на уровне 1,2 метра от земли, и/или ворота на уровне земли;
- Нагрузка на пол — 5 тонн на кв. м;
- Возможность подключения ресурсоемкого оборудования и дополнительных инженерных систем.
Объекты light industrial располагаются либо в черте города, либо в локациях рядом с крупнейшими транспортными артериями, что облегчает логистику и дает возможность доступа клиентов и персонала. Хороший пример – Промышленный парк Сенькино на территории Новой Москвы у ЦКАД.
Кому и почему это интересно?
Light industrial – молодой формат, на его долю пока приходится не более 2% от общего объема предложения в индустриально-логистическом сегменте московского региона. Для сравнения, в Германии light industrial формирует более 48% от всего складского рынка.
Согласно данным IBC Real Estate, по итогам 2024 года в московском регионе представлено около 500 тыс. кв. м качественных современных объектов light industrial. При этом девелопер Parametr, отмечает, что общий объем обращений на покупку и аренду light industrial в 2024 году превысил 3,5 млн кв. м – на рынке сложился острый дисбаланс спроса и предложения.
Хотя light industrial – это, в первую очередь, пространства для производства, однако универсальность формата делает возможным его использование и в других сегментах. В частности, резидентами light industrial часто становятся компании сегменте логистики, оффлайн и онлайн ретейла.
Основной драйвер роста спроса на формат light industrial – развитие программы комплексного развития территорий (редевелопмент устаревших промзон и приспособление их под современное использование) и рост производства в рамках импортозамещения. Так, за 10 месяцев 2024 года индекс промпроизводства Москвы вырос на 15%, причем самые высокие темпы роста демонстрируют обрабатывающие отрасли, которые являются основной целевой аудиторией light industrial.
Почему инвестиции в light industrial– это выгодно?
В 2024 году спрос инвесторов на покупку light industrial впервые превысил объемы ввода этого типа недвижимости. Инвесторов привлекает высокая динамика роста стоимости квадратного метра и арендных ставок. Так, согласно исследованию IBC Real Estate & Parametr, только за последний год ставки аренды помещений light industrial выросли на 48%, а средняя цена квадратного метра – на 24%.
Интересно, что за время строительства рост стоимости квадратного метра light industrial может достигать 40%, а после ввода в эксплуатацию актив растет в цене еще в среднем на 8% в год. При таких параметрах срок окупаемости инвестиций в light industrial составляет около 7 лет.
Несмотря на такие высокие показатели по росту стоимости недвижимости за время девелопмента, основная стратегия инвесторов light industrial – долгосрочное владение активом с целью организации арендного бизнеса.
Дело в том, что основной объем нового предложения в строящихся объектах light industrial реализуется в продажу конечным пользователям, те доступного предложения на аренду таких площадей практически нет. В результате по итогам 2024 года спрос на аренду light industrial превысил объем свободных площадей в 20 раз. Это создает благоприятные условия для инвесторов, поскольку риск конкуренции при последующей сдаче объектов в аренду практически отсутствует.
Кроме того, в этом сегменте приняты долгосрочные неразрывные договоры аренды с ежегодной индексацией, что является дополнительным привлекательным фактором для инвесторов.
До сих пор основным барьером для прихода инвесторов в light industrial было непонимание ими структуры рынка, в том числе непрозрачность механизма поиска потенциальных арендаторов на инвестиционный объект. Сегодня девелопер Parametr активно развивает целую инфраструктуру сервисов для инвесторов. Помимо полного аутсорсинга функции сдачи помещений в аренду, собственник может полностью передать функцию управления помещением и получать по-настоящему пассивный доход от своей инвестиции.
Таким образом, light industrial – это перспективный формат для инвестиций, который подходит как для организации арендного бизнеса, так и для получения дохода от роста стоимости актива за время строительства. Все зависит от индивидуальных предпочтений и стратегии инвестирования.
Тест — узнайте, какое помещение light industrial подходит именно вам.
Компания Parametr готова помочь подобрать оптимальное решение для масштабирования вашего дохода.